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Villa-Devoto

Conoc√© cu√°les son los 5 barrios porte√Īos que crecer√°n despu√©s de la pandemia

Un informe privado revel√≥ que se perfilan con alto potencial Villa Urquiza, Villa Crespo, Barracas, Flores y N√ļ√Īez. Algunos expertos suman Versalles, Coghlan y Mataderos. Oferta y precios de los terrenos

Varios de los protagonistas del Real Estate se enfocan en lo que vendr√° “el D√≠a Despu√©s” del aislamiento casi extremo por el COVID-19, y comienzan a testearse el mercado, como el caso de Giavedoni Propiedades que elabor√≥ un informe que ubic√≥ a Villa Urquiza, Villa Crespo, Barracas, N√ļ√Īez y Flores, c√≥mo los cinco barrios porte√Īos que crecer√≠an por sobre el resto.

N√ļ√Īez, en el eje norte porte√Īo, mantiene el inter√©s de la demanda




En el análisis surge que Villa Urquiza ofrece como potencial su identidad barrial y la elección por parte de generaciones que se criaron en el lugar, posicionándose la expansión en las calles adyacentes de los nuevos cruces de ferrocarril bajo nivel y los puntos cercanos con la estación Juan Manuel de Rosas de la línea B de subterráneos, entre las avenidas Triunvirato y Monroe.

Guillermo Giavedoni, CEO de la inmobiliaria hom√≥nima, le dijo: “el subte fue quien ayud√≥ la expansi√≥n para que se transforme en uno de los barrios con mayor cantidad de obras. Las calles Roosevelt, Quesada, Aizpurua y la avenida Constituyentes, son los corredores que mayor futuro tienen”.

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Un dato interesante es que la variaci√≥n de precios dentro del barrio es moderada. Seg√ļn el an√°lisis de valores de los departamentos que realiza el Instituto de Econom√≠a (Ineco) de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), en abril de 2020, un dos ambientes a estrenar cotizaba el m2 en USD 3.454, y por una usada de 3.293 d√≥lares.

Villa Crespo, creci√≥ gracias al derrame de Palermo, y su efecto se propag√≥ y lo seguir√° haciendo pos pandemia. All√≠, los costos accesibles y la mayor cantidad de tierras disponibles se prev√© que podr√°n avanzar en el inter√©s de las inversiones; y que las construcciones se levantar√≠an en el √°rea de las calles Humboldt y las avenidas Juan B. Justo, √Āngel Gallardo y Warnes. En este barrio, seg√ļn la UADE, los precios de las unidades de dos ambientes a estrenar cotizaban USD 3.232 y las usadas USD 2.766, por metro cuadrado.

En Villa Crespo, seg√ļn la UADE, los precios de las unidades de dos ambientes a estrenar cotizaban USD 3.232 y las usadas USD 2.766, por metro cuadrado


“Es un barrio en el que se permite construir en altura, por lo que tiene la posibilidad de ofrecer ambientes luminosos y buenas vistas. Adem√°s de tener una muy buena conectividad que mejorar√° con la obra del ferrocarril San Mart√≠n. La avenida C√≥rdoba se est√° transformando de una zona comercial a una residencial, tambi√©n podr√≠an crecer en lo edilicio sobre la calle Lavalleja, entre Luis M. Drago y Camargo”, precis√≥ Giavedoni.

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Otra de las zonas, que podr√≠a expandirse, es Barracas, que se presenta como opci√≥n con buena cantidad de ofertas de casas para comprar y reconstruir. El barrio hist√≥ricamente fue destinado a galpones industriales, de log√≠stica o materiales de construcci√≥n, con lo que abundan las tierras disponibles para edificar. El desembarco de nuevos usuarios que compran propiedades y abren comercios est√° cambiando el entorno de la zona que durante a√Īos padeci√≥ el flagelo de la ocupaci√≥n informal.

Una vista de Barraca Pe√Īa, importante testimonio hist√≥rico cultural de la ciudad de Buenos Aires, y con el desembarco de usuarios que compran propiedades y abren comercios est√° cambiando el entorno de la zona

Se destacan la zona alrededor de la plaza Colombia y también el polo de bares sobre la calle Martín García, además de las inmediaciones del Parque Lezama y el corredor Bolívar. También el área de Montes de Oca y Brandsen. Allí, las unidades nuevas y las usadas, oscilan el valor del m2, entre 2.000 y 2.500 dólares, para dos ambientes.

En el eje norte porte√Īo, N√ļ√Īez, mantendr√≠a el crecimiento. Las unidades en torre sobre la Avenida del Libertador pueden duplicar el valor del m2 de un PH cercano a la estaci√≥n del Ferrocarril Mitre. Es un barrio con una demanda motorizada por la cercan√≠a con los espacios verdes y con el R√≠o de La Plata.

Las unidades en torre sobre la Avenida del Libertador pueden duplicar el valor del m2 de un PH cercano a la estación del Ferrocarril Mitre. Es un barrio con una demanda motorizada por la cercanía con los espacios verdes y con el Río de La Plata


Tambi√©n por las calles transversales revitalizadas por la construcci√≥n de t√ļneles bajo nivel de las v√≠as del Ferrocarril Mitre. El mercado recomienda poner foco al √°rea de influencia de las avenidas Cris√≥logo Larralde y Del Libertador. Los departamentos a estrenar, de dos ambientes, cotizan a raz√≥n de USD 3.622 por m2, y usados, en USD 3.377, mostr√≥ el informe de UADE.

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En tanto, el barrio de Flores se presenta como atracci√≥n por el bajo costo de los terrenos como de las unidades. All√≠, la UADE informa que los departamentos de dos ambientes a estrenar est√°n en USD 2.933 d√≥lares por m2, y los usados, en USD 2.693 por m2. “En los corredores de las avenidas Rivadavia y Juan Bautista Alberdi es donde se agrupan las nuevas construcciones. Es un punto t√≠pico de clase media, bien localizado y con llegada a los medios de transporte. Otra zona que promete es la Avenida Avellaneda, donde lo comercial, impuls√≥ los proyectos residenciales”, le argument√≥ Giavedoni.

Otras zonas con alto potencial

Para el Grupo Portland, Caballito, Palermo, Barracas, Mataderos y Versalles, serían los barrios que tendrán mayor expansión luego que se atraviese el COVID-19.

Mataderos es uno de los lugares que proponen buenas condiciones ambientales, acceso a servicios y valores razonables por metro cuadrado para la compra o el alquiler

Diego Gonzalo Currais, el Coordinador General de esta compa√Ī√≠a, le explic√≥: “son los lugares que proponen buenas condiciones ambientales, acceso a servicios y valores razonables por metro cuadrado para la compra o el alquiler. Por supuesto, que no podr√≠a agotarse la lista all√≠, pero si podr√≠amos afirmar que se destacar√°n, entre otras ubicaciones”.

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Se estima que allí prevalecerán los proyectos que presenten espacios descubiertos y semi cubiertos, que ofrezcan una expansión de los ambientes interiores, más allá de las tipologías. Los expertos coinciden en que las vistas y proximidad a las áreas verdes serán determinantes. Dentro de los propios barrios se tenderá al desarrollo de las zonas de menor densidad.

El balance entre destinos comerciales y residenciales, probablemente se vea modificado (Diego Currais)


“Ser√≠a arbitrario definirlo por calles, aun sabiendo que ciertos h√°bitos de consumo podr√°n variar y modificar zonas comerciales como hasta ahora las hemos conocido. El balance entre destinos comerciales y residenciales, probablemente se vea modificado”, ampli√≥ Currais.

Comienzo de la flexibilidad de la cuarentena

El Gobierno de la Ciudad permitió en la semana que las inmobiliarias puedan volver a mostrar propiedades a potenciales clientes en medio del derrumbe de la actividad del sector que emplea a 25.000 personas en el distrito.

El arquitecto Marcelo Langone, asociado en Di Mitrio Inmobiliaria dijo: “esta medida es vital. La pandemia puso en blanco sobre negro la relaci√≥n de la gente con su vivienda, para muchos positivamente y para otros negativamente. Est√° claro que quienes pudieron disfrutar m√≠nimamente de un balc√≥n y en mayor medida balc√≥n terraza, patios o jardines, fueron los m√°s beneficiados. No sabemos si tendremos otra pandemia, pero la mirada del comprador sobre estos espacios cambi√≥, y seguramente ser√°n muy tenidos en cuenta a la hora de elegir una propiedad”.

En las inmobiliarias creen que los proyectos deber√°n ser de escala m√°s acotada, con menos vecinos y espacios abiertos propios, como los llamados PH urbanos, generalmente ubicados en zonas como Villa Crespo, Boedo o Coghlan, d√≥nde el C√≥digo Urbano habla de Unidades de Sustentabilidad de Altura Media y Baja. “Tambi√©n los tradicionales PH, siempre con demanda, y edificios en altura. En definitiva, el buen dise√Īo siempre gana”, a√Īadi√≥ Langone.

Los proyectos deber√°n ser de escala m√°s acotada, con menos vecinos y espacios abiertos propios, como los llamados PH urbanos, generalmente ubicados en zonas como Villa Crespo, Boedo o Coghlan


En Di Mitrio Inmobiliaria sostienen que crecer√≠an Villa Crespo (por el derrame de Palermo, Caballito y Almagro) N√ļ√Īez y Coghlan (derrame de Belgrano), Boedo (por su cercan√≠a al Distrito Tecnol√≥gico) y Barracas (derrame de San Telmo hacia el sur).

Coghlan es uno de los barrios que recibe el derrame de Belgrano (Adri√°n Escandar)

Alberto Fern√°ndez Prieto, presidente de la desarrolladora Fern√°ndez Prieto & Asociados, cont√≥: “desde hace tiempo observamos zonas como Barracas y Montserrat que vienen posicion√°ndose por su conectividad con el Centro porte√Īo, el desarrollo y mejora de la infraestructura. Otros de los barrios que vemos con gran futuro de expansi√≥n son Colegiales, Almagro y Villa Urquiza por su crecimiento comercial, la oferta de transporte p√ļblico y las superficies verdes, variables fundamentales para las familias con chicos”.

En estos trazados, se estima que se levantar√°n inmuebles con unidades peque√Īas destinadas al p√ļblico millennials. Incluso, enfocadas para el p√ļblico inversor, porque resultan atractivas por su rentabilidad potencial.

“Como consecuencia de la pandemia, tambi√©n prevemos que habr√° mayor consideraci√≥n de construcciones en altura que cuenten con espacios internos m√°s amplios, se viene una vuelta a la vida urbana tipo country, tal como ocurri√≥ en proyectos como Zencity y Link Towers, en Puerto Madero”, ampli√≥ Fern√°ndez Prieto.

Habrá mayor consideración de construcciones en altura que cuenten con espacios internos más amplios, se viene una vuelta a la vida urbana tipo country (Alberto Fernández Prieto)


El mercado de terrenos

El portal Zona Prop, especializado en b√ļsquedas de viviendas, elabor√≥ un relevamiento sobre los terrenos ubicados en algunos de los barrios citados anteriormente, y detect√≥ que Villa Crespo tiene actualmente 201 avisos de lotes en venta.

El terreno más chico mide 61 m2 y el más grande 6.130 m2. El rango medio mide entre 197 y 540 m2. La superficie más económica en Villa Crespo cuesta USD 205.0000 y la más cara llega se aproxima a USD 8 millones, con valores por metro cuadrado de USD 2.624 en promedio.



Fausto Spotorno, director del Instituto de Econom√≠a de la UADE coment√≥: “los precios de los inmuebles tienen que seguir cayendo, siguen estando muy altos y pr√°cticamente no hay mercado. Las operaciones son tan escasas que no se puede decir que haya un precio de referencia. Por otra parte, hay r√©cord de inmuebles sin vender y eso implica que no hay un equilibrio entre la oferta y la demanda. Mientras el mercado no est√© compensado, dif√≠cilmente veamos una mejora en el sector inmobiliario”.

Los precios de los inmuebles tienen que seguir cayendo, siguen estando muy altos y pr√°cticamente no hay mercado. Las operaciones son tan escasas que no se puede decir que haya un precio de referencia (Fausto Spotorno)


Por lo pronto, la baja en los costos en d√≥lares de la construcci√≥n, ilusionan a los protagonistas del segmento en alguna recuperaci√≥n. “Porque est√°n disminuyendo sustancialmente. Pero es dif√≠cil saber si eso es suficiente, para la reactivaci√≥n”, ampli√≥ Spotorno.



La pos pandemia es una preocupación, pero a la vez, varios especialistas indican que el arreglo de la deuda externa tranquilizará un poco los mercados y llevaría cierta estabilidad al dólar. Aspectos, que animarían a la gente que cuenta con dólares, y que ahora está muy expectante.

“Todo tendr√≠a que estar acompa√Īado por un sinceramiento de los precios de las propiedades nuevas, como de las usadas. No creo que podamos esperar mucho de las pol√≠ticas p√ļblicas, luego de que baje el agua de la pandemia porque el Estado tendr√° muchos frentes para atender”, concluy√≥ Langone.

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