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Villa Devoto: la esperada mudanza de la c√°rcel y las oportunidades inmobiliarias

Hasta marzo un terreno en las cuadras linderas a la cárcel presentaba un valor de incidencia que variaba entre los US$400 y US$ 500 por metro cuadrado, lo que podría generar unidades en pozo a un valor de US$1300 por metro cuadrado

Este a√Īo el conflicto que se gener√≥ por la decisi√≥n del Gobierno de liberar algunos reclusos de los penales por el avance del coronavirus abri√≥ la pol√©mica y puso sobre la mesa del mercado inmobiliario otro tema: cu√°nto afecta a la cotizaci√≥n de las zonas aleda√Īas, por ejemplo, la cercan√≠a con un penal.

Villa Devoto: la esperada mudanza de la c√°rcel y las oportunidades inmobiliarias




Por caso, las propiedades ubicadas en las calles perif√©ricas a la c√°rcel de Devoto cotizan un 30 por ciento menos que el valor que podr√≠a tener un inmueble de similares caracter√≠sticas ubicadas apenas a dos o tres cuadras de all√≠. La raz√≥n, la zona est√° degrada y casi nula de actividad comercial. Sin embargo, hay expectativas de reconversi√≥n por un convenio firmado entre la Ciudad y la Naci√≥n para el cierre definitivo de la c√°rcel y el traslado de los reclusos a un nuevo complejo penitenciario que se construye en Marcos Paz. Esta decisi√≥n podr√≠a revalorizar esa zona de este barrio porte√Īo y generar un escenario de oportunidades inmobiliarias.

En abril, el mot√≠n que se produjo en el penal de Devoto reaviv√≥ la problem√°tica de quienes conviven con la √ļltima c√°rcel que existe dentro de la ciudad de Buenos Aires, ubicada entre las calles Berm√ļdez, Pedro Lozano, Desaguadero y Nogoy√° de ese barrio porte√Īo. Los gritos de los reclusos, el movimiento de familiares y de fuerzas de seguridad, los enormes paredones que delimitan el complejo, la falta de iluminaci√≥n y de actividad afecta el d√≠a a d√≠a de los vecinos, degrada y deval√ļa los inmuebles as√≠ como toda propuesta urbana y comercial en su entorno directo que mejora a medida que uno se aleja de la zona.

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Desde hace d√©cadas propietarios, desarrolladores inmobiliarios, constructores, comerciantes y residentes depositan sus esperanzas en que se cumpla la a√Īorada promesa de cierre y posterior demolici√≥n de la penitenciar√≠a. Apuestan a que el nuevo proyecto urbano que se apruebe para este predio -de 48.000 m2- comprenda √°reas verdes, comerciales y residenciales, lo que mejorar√≠a la calidad de vida, el desarrollo inmobiliario y la valorizaci√≥n de esta zona.

Desde 2018 este deseo parece estar un poco más cerca de hacerse realidad: el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación construye un nuevo centro penitenciario federal en Marcos Paz, al que serían trasladados los reclusos de Devoto. A comienzos de marzo la obra presentaba un 60% de avance y se estimaba que las instalaciones podrían estar operativas a partir de abril de 2021, para luego establecer el cronograma de recepción de los presos. Pero la realidad es que el contexto de pandemia y coronavirus podría haber dilatado el proyecto.

En el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación explican que existe un acuerdo marco firmado con el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para la desafectación y venta del predio que quedaría vacante. Pero, su destino final se definiría a partir de un convenio con la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).

De cumplirse, pueden presentarse interesantes oportunidades de negocio para aquellos inversores inmobiliarios que tengan la mirada puesta en el mediano y largo plazo.

A la hora de hablar de precios, si bien habrá que ver cómo se acomoda el mercado inmobiliario pospandemia, hasta marzo un terreno en las cuadras linderas a la cárcel presentaba un valor de incidencia que variaba entre los US$400 y US$ 500 por metro cuadrado, lo que podría generar unidades en pozo a un valor de US$1300 por metro cuadrado mientras que una propiedad usada se publicaba en alrededor de US$2300/m2 y una a estrenar se conseguía por cerca de $ 2600/m2.

En el entorno directo del penal priman los PHs y casas bajas que alternan con algunos galpones y talleres. Pero, en un radio menor a las cinco cuadras, edificios de mayor altura, avenidas, centros comerciales a cielo abierto y un shopping center traccionan el interés y movimiento de gente, por lo que los valores de las propiedades trepan.



"En todas las calles perimetrales hay un costo muy bajo porque desde las terrazas de las viviendas se llega a visualizar la c√°rcel. Por supuesto, esto dificulta mucho la comercializaci√≥n de los inmuebles y solo se cierran operaciones con aquellas personas a las que les alcanza √ļnicamente para la compra de ese tipo de inmuebles. Por lo general, cuando hay un rumor m√°s firme de que la penitenciar√≠a podr√≠a irse, empiezan a recibirse algunos llamados especulativos con la idea de comprar porque a futuro -si se llega a hacer un desarrollo que valorice la zona- podr√≠a haber un alza del valor", confirma el arquitecto Horacio Ludigliani, titular de la desarrolladora que lleva su apellido, que cuenta con varios proyectos propios en Devoto y Monte Castro.

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En sus 35 a√Īos de presencia en el barrio, este empresario fue testigo de todas las promesas de mudanza del penal realizadas por los diversos gobiernos por lo que desconf√≠a de que esta vez realmente se cumpla. "La gente no ve que el cierre tenga mucha fuerza porque es algo que se coment√≥ tantas veces que pr√°cticamente se descarta que suceda en lo inmediato. El a√Īo pasado hubo m√°s consultas pero sobre todo relacionadas con qu√© se construir√≠a para ver qu√© impacto tendr√≠a en los emprendimientos que se est√°n construyendo cerca de all√≠. La c√°rcel genera una barrera dentro de la zona residencial de Devoto porque desde la avenida Beiro hacia la avenida General Paz cotiza mejor el metro cuadrado. De realizarse alg√ļn emprendimiento importante con espacios verdes dentro del predio, se abrir√≠a esa frontera y esto har√≠a que se reval√ļe el precio del metro cuadrado", agrega el desarrollador.

Respecto a la oferta de inmuebles que est√°n en la periferia inmediata del penal es antigua y ning√ļn desarrollador se anima a dar el primer paso porque el penal genera que no haya mercado inmobiliario.

Para comparar, a dos o tres cuadras de distancia los valores del metro cuadrado alcanzan los US$2500. A modo de ejemplo, en Berm√ļdez 2979 (a tres cuadras del penal y una del shopping), Ludigliani construy√≥ un edificio de cinco pisos de 120 m2, en el que solo queda una unidad de US$270.000 por vender. Son departamentos de cuatro ambientes, con palier privado y cochera. Pero, al cruzar Beir√≥ los precios ascienden hasta US$3000/m2 y crecen m√°s a√ļn -hasta US$ 4000/m2- en algunos emprendimientos premium frente a la plaza Arenales, el coraz√≥n verde y comercial del barrio.

Obras y promesas

Si bien entre los vecinos a√ļn reina la incredulidad respecto a que esta vez se concrete el cierre del penal, esperan tambi√©n definiciones sobre la urbanizaci√≥n del predio vacante. En la Secretar√≠a de Desarrollo Urbano porte√Īo sostienen que -una vez desocupado- "como m√≠nimo el 65% de la superficie total se destinar√° para uso p√ļblico, priorizando nuevos espacios verdes parquizados. El predio es Urbanizaci√≥n Futura (UF) por lo que su edificabilidad y usos deber√≠an ser establecidos por la Legislatura. Sin embargo, como est√° afectado como sitio de memoria, la Secretar√≠a de Derechos Humanos de la Naci√≥n definir√° los espacios a conservar y los usos.

A su vez, sobre el impacto que se espera tenga su desarrollo, el secretario de Desarrollo Urbano porte√Īo, √Ālvaro Garc√≠a Resta, augura que "la ausencia de la c√°rcel y los nuevos espacios p√ļblicos deber√≠an dinamizar el mercado inmobiliario de la zona, Este tipo de cambios suelen ser graduales pero hay mucho potencial. El final completo de la obra est√° previsto para 2023".

Lucas Laurenzano, cotitular de la inmobiliaria Daniel Laurenzano Propiedades y de la desarrolladora Smart Developments, cuenta que precuarentena, la firma de algunos convenios para mudar la c√°rcel gener√≥ la venta de lotes y propiedades cercanas a un valor "un poquito m√°s alto" de lo que siempre se ped√≠a. Se pusieron a la venta muchos terrenos alrededor de la penitenciar√≠a y hay varios que ya compraron. Aclara que no obstante, frente al penal, todav√≠a se sigue vendiendo "barato". "Por eso quien tenga un excedente y quiere apostar podr√≠a hacerlo porque en alg√ļn momento lo sacar√°n dado que es el √ļnico que queda en la ciudad", aconseja al mismo tiempo que reconoce la incertidumbre sobre el tiempo que puede tardar en transformarse "esta mole".

En n√ļmeros, afirma que las propiedades usadas en la zona se tasan a no m√°s de US$ 2400/m2 pero como el costo de construcci√≥n baj√≥, el usado tendr√° que acomodarse y bajar a menos de US$2200 para poder venderse. Sin ir m√°s lejos, Laurenzano particip√≥de la construcci√≥n de varios PHs. "El barrio no es feo y el valor del metro cuadrado se mantiene bajo", explica el desarrollador que negocia la compra de un terreno en el pasaje Leipzig entre Berm√ļdez, Desaguadero, Baigorria y Marcos Sastre, a dos cuadras de la c√°rcel. "El precio de incidencia de la tierra rondar√° losUS$400/m2. Es un pasaje, con PHs muy bonitos. Ah√≠ la altura permite construir PB y dos pisos as√≠ que salen seis PHs", detalla el directivo.

Pablo Fontana, due√Īo de la inmobiliaria Fontana Propiedades, confirma que si bien "la gente est√° un poco incr√©dula, hace un par de meses hubo consultas de quienes buscan posicionarse con la compra de "alg√ļn terrenito cerca de la c√°rcel porque sabe que -si la sacan y se hace alg√ļn proyecto inmobiliario bueno o alg√ļn tipo de parque lindo- esa zona de Devoto, que est√° un poco dividida, se revalorizar√° y lograr√° una buena diferencia (de ganancia)". Adelanta que s√≠ se cumple la promesa, ser√≠a una oportunidad. "Aunque en este pa√≠s ten√©s que ser un poco mago, adivinar y hacer un poco de futurolog√≠a", aclara. Fontana tiene un terreno en venta sobre Pedro Lozano al 4700 (entre Allende y Benito Ju√°rez), a un par de cuadras del penal, por el que han recibido ofertas. Por el nuevo C√≥digo de Planeamiento Urbano este lote tiene calificaci√≥n USAB 1 (Unidad de Sustentabilidad Altura Baja 1) por lo que -seg√ļn detallan- pueden construirse aproximadamente 470 m2 (350 m2 vendibles), con una altura de 9 metros: "Permite edificar un complejo de PB y dos pisos. Se publica a US$ 210.000 por lo que el valor de incidencia del metro cuadrado ronda los US$450". Por su parte, Emiliano Dorignac, l√≠der de equipo en Remax Premium de la sucursal Villa Devoto, confirma que "cuando un inmueble est√° cercano al correccional, las personas temen mudarse all√≠ porque creen que es inseguro. Las sucesivas promesas de mudanza, que nunca fueron concretadas, ilusionaron. Pero, como nunca pas√≥ nada, los posibles compradores que aspiraban al futuro crecimiento, se desalentaron. El que compra en la zona asume que es un riesgo por lo que no hay demasiada demanda y alrededor de la c√°rcel casi no hay oferta".

Si bien coincide en que "cuando se conoci√≥ el √ļltimo anuncio, el inter√©s aument√≥" y hubo quienes siguieron las novedades, actualmente "las consultas son aisladas porque los inversionistas y est√°n esperando algunos indicios m√°s concretos para tomar decisiones de compra".

La esperada transformación

Vecinos, comerciantes, desarrolladores y agentes inmobiliarios de Devoto coinciden en la necesidad de clausurar definitivamente el penal pero también temen que haya postergaciones en la reurbanización del predio.

Fontana cuenta que, si bien la gente manifiesta "que ojal√° se saque la c√°rcel porque la zona se cotizar√≠a much√≠simo m√°s cuando ya no exista, existe el temor de que suceda lo mismo que ocurri√≥ con el penal de Caseros que permaneci√≥ durante a√Īos abandonado".

Las expectativas están puestas en que allí se replique el impacto positivo que tuvo el arribo del Devoto Shopping a la zona. El broker lo cita como referencia: "Cuando llegó este shopping se construyó muchísimo más, se hicieron varios edificios de cinco pisos a su alrededor y trajo un cambio importante al barrio. Una vez que no esté el penal, esa parte de Devoto cotizará bastante más, también por la cercanía al shopping".

Dorignac coincide en que, tras la inauguración de este centro comercial, la situación en los alrededores mejoró: proliferaron las ventas de lotes para desarrollos, se instalaron algunos locales comerciales y el valor del metro subió. Esta experiencia puede tomarse como un parámetro de comparación. Pero, en el caso del penal, dependerá de lo que se construya o impulse en su reemplazo. "Todavía es precoz comprar apostando al crecimiento de la zona pero no descartamos que se puedan conseguir buenas oportunidades para los desarrolladores", relata. A la hora de compararlo con el efecto shopping, cree que el desarrollo será más lento, aunque quizá con un contraste más alto en los valores del metro cuadrado ya que actualmente están deprimidos".

Rub√©n Vieyra, titular de la inmobiliaria hom√≥nima y residente de toda la vida del barrio, tambi√©n est√° preocupado por el destino final que se le d√© al predio y c√≥mo esto afecte la zona: "Habr√° que ver bien claro qu√© es lo que vendr√° como para poder saber si incide positivamente o no. Cuando se sepa c√≥mo ser√° ese espacio y si cambiar√°n los usos del C√≥digo de Planeamiento para las calles que est√°n alrededor, se visualizar√° c√≥mo marcar√° la zona. Si se pueden habilitar negocios, restaurantes y lugares de esparcimiento ser√≠a m√°s parecido a los alrededores de la plaza Arenales. Pero si queda todo √ļnicamente residencial, se parecer√° m√°s a Villa Real o Monte Castro. Hasta que no se defina, no sabemos qu√© rumbo tomar√°", reflexiona.

Un dato no menor sobre la morfología de la zona es el que plantea Laurenzano. "A raíz de que nunca se sacaba la cárcel, se hizo mucha propiedad de calidad estándar por lo que -cuando la eliminen- convivirán los proyectos de quienes se avivaron y compraron terrenos para hacer algo de más calidad que podrán defender mejores precios, con otros inmuebles de nivel intermedio o muy comercial. Habrá un mix, pero el valor levantaría porque geográficamente la zona no es mala y tiene buenos accesos ", finaliza.

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