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Para los propietarios, la rentabilidad de alquilar un inmueble ya est谩 en su nivel hist贸rico m谩s bajo.

Entre enero de 2019 y enero de 2020, los alquileres se incrementaron en promedio un 31,19%, con subas m谩s altas en los barrios de Villa Crespo, Paternal, Constituci贸n y Barracas.

En un contexto de p茅rdida de poder adquisitivo, para los habitantes de la ciudad de Buenos Aires es cada vez es m谩s dif铆cil afrontar el pago mensual de los alquileres de una vivienda. A lo que se suman los aumentos en los servicios y en las expensas, que en muchos edificios estuvieron incluso por encima de la inflaci贸n. Seg煤n datos de la plataforma Properati, entre enero de 2019 y enero de 2020, los alquileres se incrementaron en promedio un 31,19%, con subas m谩s altas en los barrios de Villa Crespo, Paternal, Constituci贸n y Barracas.

Para los propietarios, la rentabilidad de alquilar un inmueble ya est谩 en su nivel hist贸rico m谩s bajo.




Sin embargo, de la vereda de enfrente —desde el lado de los propietarios—, el negocio de poner en renta una propiedad tampoco pasa por un buen momento: la rentabilidad ya se ubica en sus m铆nimos hist贸ricos. De acuerdo con un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, la renta bruta para un due帽o que alquila un departamento usado de dos ambientes (unos 45 metros cuadrados) una vivienda es de un 2,42% anual, en promedio.

En t茅rminos de precios en d贸lares, hay una tendencia a la baja tanto para alquiler como para la venta. En promedio el precio de alquileres de cocheras durante 2019, tuvo una variaci贸n negativa del 21% , mientras que para la venta la variaci贸n fue del 5,2%, detallaron desde Mercado Libre Inmuebles En 2017, cuando el mercado inmobiliario crec铆a gracias a los cr茅ditos hipotecarios y antes de la devaluaci贸n, la rentabilidad por el alquiler era m谩s del doble y alcanzaba un promedio el 5,4% anual. En 2018, ya hab铆a tenido una baja importante y rondaba el 3,5%.

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Los 煤ltimos datos disponibles, correspondientes a febrero, muestran algunas variaciones seg煤n los barrios. Las zonas donde los valores de las propiedades son m谩s bajos suelen tener una rentabilidad m谩s alta que el promedio de la ciudad. Es el caso de La Boca, con 2,95%; Once, con 2,81%; Constituci贸n, con 2,79%; San Telmo, con 2,73%; y Barracas, con 2,63%. Por el contrario, la rentabilidad decae en las zonas donde las propiedades tiene una mayor cotizaci贸n, como Barrio Norte, con un 2,11%; Agronom铆a, Recoleta-Retiro y Villa Crespo.



“La renta se calcula sobre el valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble, lo que da la rentabilidad bruta. Los alquileres, incluso crecieron por debajo de la inflaci贸n y del 铆ndice de salarios (CVS). Para los departamento de dos ambiente usados dio un aumento de entre 29% y 30%. Y se tom贸 el valor de publicaci贸n de los inmuebles, que cay贸 un 9% en d贸lares en comparaci贸n con un a帽o atr谩s”, explic贸 Jos茅 Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

“De lo que conocemos, a partir de la d茅cada del 90, este nivel de renta es hist贸ricamente el m谩s bajo. No solo dentro del mercado de la ciudad de Buenos Aires, sino tambi茅n comparado con otros pa铆ses. En Espa帽a, por ejemplo, el mismo c谩lculo —alquiler anual dividido valor de la propiedad— da como resultado una rentabilidad del 7,1% y en ciudades como Miami ronda el 4%", detall贸 Rozados.

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Seg煤n representantes del sector, la escasa rentabilidad, por ahora, no provoc贸 que haya menos oferta porque en general los propietarios prefieren que el departamento est茅 ocupado y no tener que asumir costos como servicios y expensas, por eso hay mucha flexibilidad para que los alquileres aumenten por debajo de la inflaci贸n anual. Sin embargo, esto tiene un efecto de desincentivo para los inversores para los que dej贸 de ser atractivo comprar una propiedad para obtener un renta.



Sin embargo, otros especialistas del sector tambi茅n advierten que los valores de publicaci贸n actuales est谩n por encima de los valores a los que finalmente se terminan concretando las operaciones.

“En este momento la brecha entre precios de venta y de publicaci贸n es m谩s grande que en momentos de actividad normal. Si quer茅s conocer la rentabilidad real ten茅s que saber cu谩nto vale el departamento. Tambi茅n hay que tener en cuenta gastos que no se trasladan a la facturaci贸n como las expensas extraordinarias o las comisiones inmobiliarias, que hoy est谩n a cargo del propietario. En algunos casos, hay expensas que ya representan cerca del 50% del precio de un alquiler”, explic贸 Soledad Balayan, analista del sector y titular de la inmobiliaria Maure.

La renta se calcula sobre el valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble, lo que da la rentabilidad bruta. Los alquileres, incluso crecieron por debajo de la inflaci贸n y del 铆ndice de salarios (CVS). Para los departamento de dos ambiente usados dio un aumento de entre 29% y 30%. Y se tom贸 el valor de publicaci贸n de los inmuebles, que cay贸 un 9% en d贸lares en comparaci贸n con un a帽o atr谩s (Rozados) El tope a los aumentos de los precios de los alquileres, seg煤n lo describen en el sector, lo pone el aumento de los salarios. Otro dato que muestra la baja rentabilidad de alquilar una propiedad, es que cada vez m谩s propietarios deciden pasarse el negocio de los alquileres temporarios con plataformas del tipo de Airbnb, donde los inquilinos son turistas extranjeros y locales o personas que necesitan contar con alojamiento en la ciudad por un per铆odo de tiempo menor a un a帽o. “Hubo un aumento de la oferta de alquileres temporarios por encima del crecimiento del alquiler tradicional. Hay mucha oferta”, describi贸 Balayan.

En barrios donde hay edificios premium, por ejemplo, es m谩s frecuente hoy encontrar publicaciones de alquileres en d贸lares, destinado a un mercado de familias extranjeras o locales con muy altos niveles de ingreso. Seg煤n un an谩lisis de datos entre distintas plataformas realizado por Balayan, el 34,7% de los alquileres ofrecidos en el barrio de Las Ca帽itas tienen precio de publicaci贸n en d贸lares.

Cochera versus departamentos

En el 煤ltimo a帽o, la oferta de cocheras creci贸 un 30% en la ciudad de Buenos Aires, seg煤n datos de la plataforma Mercado Libre Inmuebles. De acuerdo con el an谩lisis, en el mercado porte帽o es m谩s rentable invertir en cocheras que en un departamento. Con todo, en una compraci贸n regional, el nivel de rentabilidad m谩s alto se encontr贸 en Montevideo, con 6,6% anual, seguido por los barrios de Vitacura y 脩u帽oa en Santiago de Chile con un 6% y un 5,8% respectivamente. Las rentabilidades m谩s bajas se registraron en Buenos Aires, en los barrios de Nu帽ez (2,3%), Belgrano (2,6%) y Palermo (2,6%).

“A pesar del crecimiento del mercado de cocheras, se observa una tendencia a la baja en los precios de alquiler en d贸lares de estos inmuebles. Esta situaci贸n est谩 asociada a la depreciaci贸n de las monedas locales frente a la moneda estadounidense, la situaci贸n econ贸mica de 2019 marcada por la ralentizaci贸n y tambi茅n por una creciente tendencia al aumento en la oferta que hace que los precios tiendan a la baja”, se帽al贸 el informe de Mercado Libre.



En t茅rminos de precio, los valores son muy dispares: N煤帽ez y Palermo son los barrios porte帽o m谩s caros para la venta de cocheras con un valor promedio de USD 29.535 y USD 27.960 respectivamente. Mientras que los precios de alquiler mensual m谩s barato de la regi贸n son de USD 48, 49 y 50 en Boedo, San Crist贸bal y Monserrat.

En rentabilidad, el podio es liderado por Flores con un 3,3% seguido por Balvanera y San Nicol谩s con una rentabilidad del 3,1%. En t茅rminos de precios en d贸lares, hay una tendencia a la baja tanto para alquiler como para la venta. En promedio el precio de alquileres de cocheras durante 2019, tuvo una variaci贸n negativa del 21%, mientras que para la venta la variaci贸n fue del 5,2%, detallaron desde Mercado Libre Inmuebles.

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