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El precio en d贸lares del metro cuadrado de las propiedades baj贸 m谩s de un 8% en la Ciudad.

El valor promedio para unidades usadas de entre 2 y 3 ambientes es de 2.190 d贸lares. Sin cr茅ditos y devaluaci贸n mediante, hay poca demanda. Y los propietarios se resignan a pedir menos.

El precio en d贸lares del m2 de las propiedades usadas de 2 y 3 ambientes cay贸 un 8,7% en un a帽o.

El precio en d贸lares del metro cuadrado de las propiedades baj贸 m谩s de un 8% en la Ciudad.


Entraron en raz贸n, o se vieron en la necesidad, o se dieron cuenta de que la demanda est谩 planchada, cerca del piso. Finalmente, los propietarios de viviendas comenzaron a bajar sus precios en d贸lares y terminaron de revertir la tendencia a la suba que ven铆a firme desde mediados de 2017. La retracci贸n es del 2,5 % en los 煤ltimos tres meses y las propiedades ya son un 8,8% m谩s baratas en promedio que un a帽o atr谩s.

Al dato lo aporta la consultora Reporte Inmobiliario, que indag贸 en los montos a los que se ofrecen los departamentos a trav茅s de los llamados mystery shoppers. Son supuestos clientes que van a ver las propiedades ofrecidas con un fingido inter茅s en comprarlas, pero en realidad lo que hacen es verificar el precio, chequear que la unidad sea usada y ver su estado de mantenimiento, a fin de relevar valores y elaborar un informe.

El barrio porte帽o donde m谩s hondo cal贸 la tendencia es Caballito: all铆 las propiedades se ofrecen en d贸lares a un 8,7% menos que tres meses atr谩s, el mismo porcentaje de la ca铆da de precios promedio en un a帽o de la Ciudad. Le siguen la zona de Barrio Norte, con una baja del 4% en el 煤ltimo trimestre, y el barrio de N煤帽ez, con una del 3,9%, seg煤n el relevamiento.



As铆 es como el metro cuadrado en departamentos usados de dos y tres ambientes en la Ciudad se ofrece ahora a 2.190 d贸lares en promedio, un valor que, resaltan desde la consultora, se asemeja al de mediados de 2017, cuando las ventas con cr茅ditos hipotecarios UVA eran un hit. A este fen贸meno hay que sumarle que el precio al que se cierran las operaciones es a煤n menor al ofertado.

Los valores de oferta del 煤ltimo a帽o eran dif铆ciles de sostener ante la ca铆da del cr茅dito hipotecario primero y a una nueva devaluaci贸n, despu茅s. Ambos procesos terminaron planchando una demanda que encuentra otro freno, cr贸nico: los salarios bajos frente a una inflaci贸n que todo lo devora.



De hecho, en diciembre se cumplieron 19 meses desde que arranc贸 el declive en la cantidad de escrituras firmadas en la Ciudad. Ese mes se registr贸 una baja del 30% respecto de diciembre de 2018. Fue el broche de oro de un a帽o durante el cual el n煤mero total de operaciones cay贸 un 41,2%, seg煤n un informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad. As铆 se lleg贸 al piso hist贸rico de este mercado: poco m谩s de 30.000 escrituras, de las cuales las formalizadas con hipoteca bancaria fueron un 24% menos que las registradas un a帽o antes.

“Ahora las propiedades que salen a la venta lo hacen con valores m谩s bajos”, observa por su parte Dina Crusizio, que dirige la divisi贸n residencial de la Ciudad para la inmobiliaria L. J. Ramos y trabaja principalmente con los barrios del norte porte帽o, donde la baja de precios se siente m谩s. “La mayor ca铆da se dio en departamentos que se ofrec铆an desde principios de 2019, sin haberse obtenido respuesta. Ahora se publican a entre un 5% y un 7% menos”, precisa, aunque reconoce que el mayor descenso se dio en departamentos de m谩s de tres ambientes.

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H茅ctor D’Odorico es titular de H茅ctor D’Odorico Negocios Inmobiliarios, con sede en Caballito, el barrio con mayor 铆ndice de ca铆da. “En los 煤ltimos meses, todas las ventas en la inmobiliaria se cerraron con contraoferta: eso indica que hubo una baja generalizada, con mermas del 3%, 5% y hasta el 10% -reconoce-. Tambi茅n depende mucho de la propiedad y de su ubicaci贸n. En Caballito la mayor ca铆da fue en la periferia del barrio, no tanto en adyacencias del Parque Rivadavia o la avenida Pedro Goyena”.

En ese contexto, el descenso de precios era largamente esperado. Sin embargo, a煤n queda margen para bajar. “Est谩 a la vista que los valores de oferta evidencian escasa flexibilidad a un ajuste m谩s r谩pido, ya que la baja a煤n no resulta de la dimensi贸n necesaria como para recuperar un nivel de ventas que ha llegado a un m铆nimo hist贸rico”, reza el informe de Reporte Inmobiliario. Desde la consultora reconocen que “las caracter铆sticas propias del mercado inmobiliario local” son las que hacen que el ajuste de valores no sea inmediato.

“Gran parte de quienes deber铆an sacar a la venta o sacan a la venta una propiedad no est谩n apremiados por ahora y no tienen deudas. Adem谩s, en su gran mayor铆a no compraron con cr茅dito hipotecario, entonces no tienen que salir a vender por debajo del valor ante el aumento s煤bito de las cuotas”, analiza Jos茅 Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

En este panorama, los n煤meros que manejan los propietarios son entonces m谩s reales que un tiempo atr谩s, pero todav铆a no del todo: “Mucha de la oferta de departamentos est谩 sobrevaluada, es ficticia, porque del otro lado no hay una demanda que convalide esos valores -reconoce Rozados-. Hoy hay muchas propiedades que se mantienen a un valor por el cual dif铆cilmente encuentren compradores”. Esto equivale a viviendas ociosas, nada menos que en una ciudad donde el d茅ficit habitacional persiste.

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