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Villa-Devoto

Por la crisis, los propietarios aceptan bajar hasta 25% el precio para vender su inmueble.

En algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires las propiedades disminuyeron hasta 14% en un a帽o. C贸mo es la situaci贸n barrio por barrio y en el Gran Buenos Aires.



El sector inmobiliario cerr贸 en 2019 el a帽o con niveles m谩s bajos de actividad en las 煤ltimas dos d茅cadas. El congelamiento del cr茅dito hipotecario tras la devaluaci贸n que empez贸 en abril de 2018 desplom贸 la cantidad de operaciones de compraventa. Esta situaci贸n cambi贸 las condiciones de negociaci贸n entre compradores y propietarios, que tuvieron que comenzar a aceptar reducciones cada vez m谩s pronunciados del precio en d贸lares para poder concretar las ventas.

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Seg煤n datos de la consultora Reporte Inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires los due帽os de inmuebles que buscan vender sus propiedades tuvieron que convalidar precios hasta 14% m谩s bajos en algunos barrios para que las operaciones no se frenen. En el Gran Buenos Aires la tendencia es a煤n mayor: en ciertos municipios la reducci贸n de precio respecto a la pretensi贸n original lleg贸 hasta el 25%.

Los analistas del sector creen que, por un lado, la se帽al de ca铆da de precios general en las propiedades como consecuencia de la crisis cambiaria "empez贸 tarde", por lo que incluso vislumbran que hay margen para que los valores en d贸lares sigan cayendo. En especial, en barrios con precios m谩s estables como Barrio Norte, Caballito, Chacarita, San Telmo o Villa Devoto.

Por otro lado, ejecutivos inmobiliarios no ven que exista, en las condiciones actuales, posibilidades concretas para que la actividad del sector pueda repuntar, hasta tanto no se recupere el cr茅dito hipotecario.

Precios: los barrios que m谩s se abarataron

De acuerdo al relevamiento de Reporte Inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires la ca铆da promedio del precio de los inmuebles -considerando todos los barrios- fue de 5,5%. Analizando caso por caso, se ven locaciones que pueden ser hasta 14% m谩s baratas que hace un a帽o.

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Eso sucedi贸, por ejemplo, en el barrio de Almagro. En segundo lugar se ubic贸 Congreso, con una baja de 13%. Once registr贸 una reducci贸n en las pretensiones de los propietarios de 10,1%, seguido de Belgrano C (-9,4%), Palermo (-8,6%) y Parque Chacabuco (-8,4%).

Un pu帽ado de barrios fue a contramano de la tendencia general y registr贸 aumentos en sus precios seg煤n el sondeo, que abarca el per铆odo noviembre 2018-noviembre 2019. Mataderos, por ejemplo, se encareci贸 4,6%. M谩s atr谩s, La Paternal lo hizo un 2,5%; San Telmo, un 2,2%; Parque Avellaneda, un 1,1% y Agronom铆a, un 0,9%.

Fuera de la Capital Federal la disminuci贸n de precios fue incluso m谩s marcada. En t茅rminos generales, seg煤n Reporte Inmobiliario, a diciembre la ca铆da interanual de los precios en d贸lares fue de 13% en el Gran Buenos Aires.

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En ese sentido, hubo localidades como Quilmes en que la negociaci贸n entre propietarios y potenciales compradores llev贸 a una baja de 25% del precio pretendido al precio con el que se concret贸 la operaci贸n.

En segundo lugar, La Plata registr贸 una ca铆da de 20%. Ramos Mej铆a, en el partido de La Matanza, sigui贸 con 19,6% de retroceso en los valores en d贸lares. Lomas de Zamora, por su parte, tuvo un descenso de 17,3%, Avellaneda de 16,3% y Mor贸n de 16,1%.



Qu茅 espera el sector inmobiliario para este a帽o

Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, a煤n no ve "c贸mo pueda reactivarse el mercado todav铆a". En di谩logo con TN.com.ar, consider贸: "Ya estamos entrando en un tercer a帽o de baja actividad, con un acumulaci贸n de oferta de departamentos en venta persistente, de a poco van a seguir bajando en d贸lares a menos que se logre estabilidad real de tipo de cambio, algo muy dif铆cil de lograr".

Por su parte, Adri谩n Milberg, ejecutivo de Baig煤n Operaciones Inmobiliarias, diferencia aquellos casos en que los propietarios tienen la necesidad o la urgencia de vender y si la propiedad es nueva o usada. "Cuando una vivienda est谩 para estrenar, el desarrollista escucha un poco m谩s. Eso puede derivar en una negociaci贸n de entre 5 y 10% del precio del inmueble. Y por otra parte, para una propiedad que est谩 -por ejemplo- hace dos a帽os en oferta, se puede negociar hasta un 15% de baja de precio", explic贸.

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Seg煤n el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, los 煤ltimos datos de noviembre de 2019 marcan que la cantidad de operaciones de compraventa realizadas cayeron casi 35% de forma interanual. Las escrituras formalizadas con cr茅ditos hipotecarios fueron solo 242, 11,4% menos que las registradas un a帽o antes.

El director de Reporte Inmobiliario, Germ谩n G贸mez Picasso, explic贸 a este medio que seg煤n distintas encuestas realizadas por esa consultora, el primer factor para reactivar la demanda de propiedades es "la baja de precios", una respuesta que super贸 incluso a "la recuperaci贸n del cr茅dito hipotecario". "La percepci贸n de la gente es que los precios todav铆a est谩n altos", concluy贸 G贸mez Picasso.

"Antes de las elecciones hab铆a mucha incertidumbre sobre las pol铆ticas econ贸micas para intentar frenar la inflaci贸n, pero ahora no se est谩 viendo un rumbo de estabilidad econ贸mica a煤n. Se agrava la situaci贸n con el cepo cambiario y varias distorsiones en el tipo de cambio", dijo Balayan (Maure). "Si no se sabe muy bien cu谩l es el verdadero tipo de cambio es dif铆cil tasar y establecer el valor de los inmuebles", agreg贸.

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En tanto, Milberg (Baig煤n) afirm贸 que "la falta de cr茅dito hipotecario es un problema que hubo siempre". "Y la construcci贸n es un sector que aglutina a otros de los rubros m谩s importantes del pa铆s. Creo que es un momento bisagra, ahora el mercado y las decisiones est谩n en stand by. Igual hay que saber que los precios de las propiedades nunca van a bajar en la misma proporci贸n a la devaluaci贸n que hubo. No hay que olvidarse que los inmuebles son un bien que se usa como inversi贸n y resguardo de valor", finaliz贸.

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