Devoto: Cómo es el negocio de construir PH modernos

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La evolución de la casa chorizo con las ventajas de una casa y los de un departamento. Inversión, venta y diseño.

La aparición de los créditos hipotecarios produjo cambios en la oferta y en la demanda de inmuebles. A los inversores, que compraban unidades pequeñas para alquilar, ahora se sumaron los usuarios finales que buscan una vivienda definitiva.



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Cómo es el negocio de construir PH modernos
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1/8/2017

El PH moderno es, para este público nutrido, el producto ideal por varios motivos. En principio, reúne lo mejor de otras dos tipologías: es compacto como un departamento, pero con los espacios exteriores de una casa. Está en contacto con la calle o en altura, pero en edificios que en general no superan los seis o siete pisos. El PH moderno es un tipo de vivienda muy ecléctico que hasta puede extenderse en un dúplex o tríplex y que puede encontrarse en barrios de zonificación R2B, en donde no se permiten las construcciones en altura, como algunas partes de Palermo Hollywood, Almagro, Boedo, Parque Patricios y hasta el más nuevo, Donado Holmberg.



“La gente se engancha mucho con los PH modernos porque lo sienten como si fuera una ‘casita’ pero con las ventajas de un edificio, por ejemplo en lo que respecta a seguridad. Y además, como son construcciones bajas a menudo no necesitan un encargado de portería ni tienen una vivienda destinada a ese fin, entonces las expensas son más accesibles”, explica Martha Esplugas, de Baigún Operaciones Inmobiliarias.

Lo cierto es que aunque ahora sean las familias con créditos hipotecarias las que más busquen este producto, la realidad es que su aparición se remonta a comienzos de 2000, cuando se hacía más evidente que las tipologías de vivienda colectiva estaban caducando, a partir de una sociedad que estaba cambiando vertiginosamente sus patrones de consumo y modos de vida.



Uno de los pocos estudios desarrolladores que olfateó a tiempo el cambio cultural fue Arquitectónika. Darío López, arquitecto y socio de la firma, cuenta que los números son muy distintos a aquellas primeras épocas. “Antes un PH moderno requería de una inversión de US$ 1.500.000. Ahora, si no tenés entre US$ 3.000.000 y US$ 4.000.000 no hacés nada”, sintetiza. López lo explica por el aumento de los costos y de la incidencia de la tierra, lo que ajusta el margen de ganancia. Para ser más precisos, en barrios como Belgrano o Colegiales, los costos de obra por metro cuadrado rondan los US$ 1.400. A esto se suma el precio del lote, que puede alcanzar los US$ 1.200/m2. Al resultado, hay que agregarle unos US$ 500/m2 de costos indirectos. El resultado son US$ 3.100/m2 que en el mercado se pueden comercializar a US$ 3.500, aunque algunos afirman que puede llegar a los US$ 4.000.



Arquitectónika tiene muchos emprendimientos terminados en distintos barrios de la Ciudad a los que les dio su propia marca: “PHUrbano”, para significar la evolución desde su concepción tradicional a la actualidad. Con el tiempo fueron ajustando ciertos variables y parándose sobre decisiones que le dieron buen resultado. Uno de ellas consiste en elegir terrenos chicos pero bien ubicados, en áreas con buena infraestructura de transportes y de servicios.



Aún con costos que, por el momento, amenazan la rentabilidad del desarrollador, los PH modernos son un tipo de vivienda consolidado con una demanda en expansión



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